도시재생이냐, 공공재개발이냐...

최근 활발히 진행되고 있는 도시재생 사업과 관련해서 여러 가지 평가가 나오고 있습니다. 

특히 서울시 도시재생사업지 중 여러 곳에서 도시재생사업을 비판하고 대신 '공공재개발' 사업을 추진하자고 주장하는 주민들이 조직적인 활동을 벌이고 있어서 언론에 보도가 되고 있습니다. 보도 내용은 아래와 같습니다.  

- "도시재생? 재개발? ... 갈림길 선 창신동" (JTBC뉴스룸 영상)

- "신화가 된 도시재생 part2" (머니투데이 광화문 칼럼) 

"지난번 칼럼에서 지적했듯 청와대와 국토교통부, 서울시는 도시재생에 대해 잘못된 신화를 갖고 있다. 도시재생지역을 선정해 한 동네에 100억~200억 원을 투입해주면 그 동네가 ‘환골탈퇴’해 새로운 주거지로 탈바꿈할 것이란 환상이다. 그러나 현실은 그리 간단치 않다. 낙후 지역이 살기 좋은 곳으로 변화하려면 주민들의 삶을 개선할 수 있도록 실질적이고 충분한 투자가 이뤄져야 한다. 이를 위해서는 충분한 예산이 투입돼야 하지만 현실은 쥐꼬리다."

"상도4동과 같은 시기 도시재생 시범지역으로 선정됐던 서울 종로구 창신동 주민들도 같은 생각인 듯하다. 창신동 주민들은 최근 ‘공공재개발’을 추진키로 의견을 모았다고 한다. 도시재생 시범지역에 선정돼 지금껏 200억 여원이 투입됐지만 좁은 골목과 수많은 계단 등 낡은 인프라는 그대로여서 주민들의 삶이나 주거 환경이 달라진 것은 하나도 없다는 것. 상도4동을 보면 창신동의 상황도 미뤄 짐작해볼 수 있겠다."

 

공공재개발사업 공모안내 이미지

 

 

그런데 과연 '공공재개발' 사업은 무엇인가요? 그에 대한 소개는 아래 기사에 잘 나오고 있습니다.

- "막오른 공공재개발 공모, 도시재생사업지까지 '들썩'" (머니투데이방송 영상)

- "도시재생 말고 공공재개발! ... '유턴' 요구하는 이유" (비지니스워치 기사)

"서울연구원에 따르면 지금까지 도시재생의 건축규제완화(건폐율, 용적률 완화 등)는 일반적인 주거지 신축보다는 도심 역사특성 보존, 상업가로 활성화, 산업기능 유지, 도시계획시설 유치 등 특정 목적을 위해 시행됐습니다. 특히 도시재생법을 근거로 건축규제 완화를 받은 사례는 전무했고요."

"1단계 도시재생활성화구역(13곳) 내에서 발생한 822건의 신축 중 건축기준을 완화 받아 지어진 사례가 35건 있긴 합니다. 하지만 이는 모두 역사도심 및 상업지역의 지구단위계획, 준공업지역의 특정산업진흥지구 및 정비계획 등을 근거로 이뤄져 도시재생 인센티브라고 보기에도 애매합니다."

"반면 공공재개발은 종상향, 용적률 상향은 물론이고 분양가 상한제까지 제외해 줍니다. 조합원 물량을 제외한 50%를 임대주택으로 공급하기만 하면 됩니다. 이에 벌써부터 공공재개발 참여 의향서를 제출하거나 관심을 보이는 곳들이 많습니다."

 

 

위 기사에서 알 수 있듯이, 기존 저층주거지를 거의 그대로 유지하면서 100억 ~ 200억 정도의 예산으로 주거환경을 개선하는 도시재생 사업과 달리, 공공재개발은 낙후된 건물을 전면 철거하고 주택을 신축할 수 있는 사업입니다. 현재 서울시 내에서 추진되고 있습니다. 

그런데 이런 사업에 기존에 도시재생 사업 지원을 받은 지역에 재차 예산이 투입되면 예산이 중복 지출이 되는 것이고, 나아가 예산의 낭비가 되기 때문에, 정부와 서울시 사이에서 두 사업에 대한 해석이 달라 주민들과도 갈등하는 상황인 것입니다.

전문가들은 도시재생 사업이나 공공재개발 사업 중에 어느 한 쪽이 절대적으로 좋고, 유리한 사업은 아니라는 입장입니다. 도시재생 사업도 아직 초기 단계이고, 공공재개발은 아직 사업 신청 단계일 뿐이라 정확한 판단과 평가는 어려운 상황입니다. 또 각 주민들이 사는 동네의 환경과 조건 등에 따라 상황은 많이 다를 것입니다.

하지만 도시재생 사업에 대해 비판이 점점 많아진다면, 서울에서부터 도시재생 사업이 쇠퇴하면서 공공재개발 쪽으로 정책이 바뀔 가능성이 있습니다. 그럴 경우 인천 등에서도 도시재생 사업은 사라질 가능성이 있습니다. 

 

사실 현재 도시재생 사업들은 구도심 저층주거지의 본질적인 문제를 해결하는 데에는 거의 도움이 되지 않는 사업들입니다. 구도심 저층주거지의 본질적인 문제는 '주거'의 질 문제 입니다. 30년 이상 된 옛 주택을 어떻게 하면 쾌적하고 안락한 현대식 주택으로 개선해 나갈 것인가가 문제입니다. 기본적인 보수에서 간단한 리모델링까지도 상상한 비용이 발생합니다. 증축이나 신축에는 많은 규제가 따르고요. 

이런 문제들을 건드리지 않고 주차타워 세우고, 문화센터 세우고, 꽃길 가꾸고, 담장에 그림 그린다고, (물론 그런 사업도 당연히 해야 하는 것이지만) 장기적으로 구도심 저층주거지가 살기 좋은 마을로 변화된다고 기대하는 것은 무리입니다. 

 

따라서 주민들이 각자의 동네에 대해 잘 알아고보, 각자 어떤 사업을 선택하는 것이 좋을지 잘 선택할 수 있는 안목과 지혜가 필요할 것입니다.